スタッフブログ 中古住宅購入者必見！現地調査の重要性とポイント
現地調査を人任せにしてはいけない
気がつけば12月も、もう半分近くになりました。急に冷え込んだりしており、僕の身の回りでも体調不良で仕事や学校を休んでる人がたくさんおられます。僕自身も慌てて昨日インフルエンザの予防接種にうかがってきました。というのも息子がインフルエンザにかかってしまい、久しぶりのことでバタバタしたのもあります。今年は少し時期がはやかったみたいで、子供達のインフルエンザワクチンも気がつけば品切れになっていたみたいなので年末が近づくにつれ心配ですね。
そんな中、我が家は子供が3人いまして、寝室など普段とは違う場所にすることで、なるべく感染しないように工夫しました。子供も成長してだんだんと大きくなってきたので、リノベーションでもして部屋を増やしてあげたいところですが、なかなかそのような余裕もないのが正直なところで、申し訳ない限りです。少し前置きが長くなりましたが、本日もリノファクブログを是非最後までお読みください。
さて、本題へと入りますが、本日は現地調査についてお話しさせていただきます。中古住宅を買うんだから現地調査なんて当たり前！だと思っておられる方も多いかもしれませんが、誰がどこまで、いつ、どのように行うのかという事まで考えている人はおられないと思います。媒介に入ってくださった宅建士さんの重要事項説明を聞くだけで足りるでしょうか？なかなかそれだけでは足りないというのが正直なところです。
例えば、2022年4月1日に、建築物などの解体・改修工事を行う施工業者は、下記に該当する工事で石綿含有有無の事前調査結果を労働基準監督署に報告する事が義務付けられています。僕たちももちろん行なっていますが、今までとガラリとスケジュールなどが変わり当初は対応するのに苦労しました。（今ではしっかりやっております！！）2023年10月以降は建築物石綿含有建材調査者が行わないといけないため、当社でも取得しました。いろいろ大変ですが、きちっとやるためには大切な事ですね。
その前に石綿（アスベスト）が何かをお伝えしないといけませんね。石綿とは鉄骨の防火被膜をはじめ、内装材料の防火用材として様々な建材に使用されてきました。しかし2001年に発がん性や呼吸器疾患を発病する事が判明したことによって使用が禁止されたという素材です。1970年から1990年にかけて輸入がピークであったため、当時建設された建物を購入する場合には、慎重な調査が必要です。
しかし、この石綿の調査報告については売買時の重要事項説明においては、その調査をしているかどうかを説明すれば足りる事になっており、あるかないかの調査については、その後の改装の段階で明らかになるという流れになっています。具体的には先ほど記載した請負業者の事前調査の報告義務は、延べ面積80㎡以上の建築物の解体工事、または請負金額が税込100万円以上の建築物の改修工事、特定の工作物の解体または改修工事、総トン数が20トン以上の船舶と定められていますが、税込100万円以上の改装の段階でほとんどのリノベーションには調査が必要になる解釈されます。
石綿の事例は一部の事例として具体的に書かせていただきましたが、図面を鵜呑みに売買契約をするのも非常に危険です。例えば配管などの位置が図面と違うということも日常茶飯に起こっているくらい、悪い言い方をすると、昔はそこまできちっとしていなかったという世界なんです。それが原因で思っていた工事ができずに、高額な工事内容の変更を余儀なくされることもありますし、やはり現地調査はとても重要ですね。
当社では目視や図面の調査はもちろんですが、その上で出来る限り専門の協力会社の皆さんと調査に入らせて頂くようにしています。大工さんに建物の構造的な部分を見てもらい、水道屋さんに配管状況を、電気屋さんに容量が足りているかなど、そのリノベーションプランに対して押さえておきたい問題をなるべく解消するための調査を行なっています。おかげさまで想定外の工事変更なども減りスムーズな工事を行えるようになりました。
皆さんには、たくさんの方で調べてくださるのですねと驚かれますが、正直なところ、みんなやっぱりこれから工事を行うにあたって場当たり的な解決ではなく、事前に状況を知り、しっかり対策を講じて工事に入りたいんですよね。その方が結局スムーズな工事となり工事時間は短縮されます。少し話は変わりますが、今ではマンションでインターネットが引き込めるかなど、また少し前から調べる項目も変化していたりと調査の負担は増えますが、これもお引き渡しの時のお客様の最高の笑顔を拝見するためです。
今日は工事のこともあって熱くなってしまい、ブログもかなり長くなってしまいました。すいません。もともと内装工事業からスタートしてお店から住宅へと展開する中で、いろいろな経験をさせていただきました。先週末は企業として12周年の記念祝賀会も開催しましたが、たくさんの職人さんと共に、まだまだ邁進しようと決意を固める1日となりました。12年、そして起業する前も含めると20年ほど業界におりますが、感じるのはやはり不動産と建築が一体であるということ。今後もリノベーションという中古不動産を購入し、リノベーションするといったこの流れを僕たちらしく、創っていければと思います。
最後までお読みくださり本当にありがとうございます。
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