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再建築不可物件とローン審査の関係。将来売れないリスクを避けるための視点とは？

「この家、どう思いますか？」
そんな風に始まった今回のご相談。京都市内の住宅街にある、築年数の経った空き家についてのお話でした。実はこの物件、依頼者のご家族が近くに住んでおり、もし住まいを変えるならここも候補かも、という経緯で検討されていたもの。

価格も手頃、場所もよく知っているエリア、そして何よりもキャッシュ（現金）で購入できる範囲という安心感もありました。けれど実際に物件を調べていくと、大きなポイントが見えてきました。

「再建築不可」という制限

その家は、いわゆる「再建築不可物件」でした。
これは法律上、一度取り壊してしまうと、同じ敷地に家を新しく建てることができないというルールのある土地に建つ住宅のことです。

京都では路地奥や接道幅が基準を満たさない土地で、こういったケースが時折あります。この制限、実際に住むこと自体は問題ない場合が多いのですが、将来手放そうとしたときに「住宅ローンが組めない＝買い手が極端に少ない」というリスクを含んでいます。つまり、資産としての流動性が著しく低くなるのです。

現金で買えるからこそ、気づきにくい「売却の壁」

今回のように「キャッシュで買える」というのは大きな強みです。ローン審査がないぶん、購入手続きもスムーズに進みますし、リノベーション費用もその分に回すことができます。

しかし同時に、ローンが通らない＝将来、次に買いたいという人が出てきても売れない可能性があるという点は、現金購入ならではの“盲点”とも言えます。

物件を購入するとき、多くの人が「買う」視点だけに意識が集中しますが、住まいは人生の変化と共に「手放す」「貸す」「誰かに譲る」などの局面も出てきます。その時に足かせとなるのが、再建築不可やローン審査の壁です。

「京都 リノベーション」で考えるときの3つの視点

京都でリノベーション向き物件を選ぶ際には、以下の3点をバランスよく見ることが大切です。

• 立地とエリアの将来性
• 建物自体の状態と構造的な制限（耐震・再建築可否など）
• 資産価値の継続性（売却や賃貸の可能性）

リノファクでは、単に「今住めるかどうか」だけでなく、今後のライフステージや資産の活用方法まで見据えたご提案を行っています。設計・施工の立場だからこそわかる視点、不動産のプロとして伝えられることを組み合わせて、お客さまの決断を後押しできるよう心がけています。

迷ったら、まずはプロと一緒に情報整理を

リノベーションは、大きな決断です。でもその前に、「この物件って本当に自分に合っているのかな？」という視点を持つことが何より大切です。

• 京都の空き家を活かして暮らしたい
• 親の近くに住まいを構えたい
• 中古物件を買って手を加えたい

そんなお考えが浮かんだときは、ぜひ一度、リノファクまでご相談ください。