「リノベーション固定資産税」と調べている方は、「工事をすると固定資産税は上がるのか」「省エネや耐震改修で税金が下がる制度はあるのか」「中古住宅を買う前に、毎年の負担をどう見ればよいのか」と気になっているのではないでしょうか。結論から言うと、リノベーション費用がそのまま固定資産税の計算に加算されるわけではありません。固定資産税は、京都市が固定資産評価基準に基づいて決める土地・家屋の価格と課税標準額をもとに計算されます。そのため、壁紙や設備を新しくしたから必ず税額が上がる、工事費が高いほど同じ割合で上がる、という単純な仕組みではありません。一方で、増築や建物の状態を大きく変える工事では、家屋の評価に関係することがあります。また、耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化など、条件を満たす改修では、工事後の一定期間、家屋分の固定資産税が減額される制度があります。大切なのは、「上がるか、下がるか」だけを先に決めつけず、現在の課税内容、工事範囲、使える減額制度、申告期限を工事前に一つずつ確認することです。この記事では、京都市で中古マンションや中古一戸建てを購入し、リノベーションする方に向けて、固定資産税の基本、税額が変わる可能性がある工事、2026年度時点の減額制度、申告の流れ、購入前に集めたい資料を整理します。先に結論 リノベーションの工事費が、そのまま固定資産税の課税標準額になるわけではありません。 増築や大きな改変は家屋評価に関係することがあるため、計画段階で京都市へ確認します。 耐震・バリアフリー・省エネなどの対象工事は、条件を満たし期限内に申告すると減額される場合があります。 制度の多くは工事後3か月以内の申告が必要です。完成後ではなく、工事前から書類を準備します。この記事は2026年8月13日時点の京都市・国土交通省の公開情報をもとにしています。税制、対象期間、床面積、工事費要件、必要書類は改正される場合があります。個別の適用可否と税額は、京都市の固定資産税担当、税務署、税理士等へご確認ください。目次 リノベーション固定資産税の基本 リノベーションで税額は上がる？ 京都市で確認したい4つの減額制度 耐震改修の固定資産税減額 バリアフリー・省エネ改修の減額 中古マンションで混同しやすい点 工事前に準備したい資料 申告までの6ステップ 購入前の総予算へ戻す方法 穴澤メモ｜制度より先に暮らしを決める よくある質問 まとめリノベーション固定資産税の基本｜まず土地と家屋を分ける固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に、その年度分として課される税金です。京都市の固定資産税率は1.4％で、原則として「課税標準額×1.4％」で計算されます。京都市の市街化区域内に土地や家屋を所有している場合は、固定資産税とあわせて都市計画税も課されます。都市計画税率は0.3％です。納税通知書では両方がまとめて届くため、固定資産税という言葉で一括して考えがちですが、制度上は別の税です。詳しい仕組みと税率は、京都市の固定資産税・都市計画税で確認できます。土地分と家屋分は別に計算される中古住宅を購入すると、納税通知書の課税明細には土地と家屋が分けて記載されます。土地には住宅用地の特例などがあり、家屋は構造、床面積、建築時期、経年などをもとに評価されます。リノベーションで主に関係するのは家屋分です。たとえば省エネ改修による固定資産税の減額は、一定要件を満たす家屋の床面積部分を対象とする制度です。土地の固定資産税まで同じ割合で下がる制度だと誤解しないようにします。税額を確認するときは、納税通知書の合計額だけでなく、次の項目を分けて見ます。 土地の価格・課税標準額・固定資産税・都市計画税 家屋の価格・課税標準額・固定資産税・都市計画税 新築住宅、住宅用地、改修工事などの軽減が適用されているか 軽減の終了時期がいつか中古物件の売買では、1月1日時点の所有者へその年度の税が課されます。売主と買主の間で引渡日を基準に日割り精算することがありますが、これは当事者間の精算です。京都市から買主へ日割り分が直接課税されるわけではありません。詳しくは京都市の固定資産税についてよくある質問をご確認ください。売買時の日割り精算と、購入後の納税を分けて考える売買契約書や精算書には、固定資産税・都市計画税の年額、精算の起算日、売主負担分、買主負担分が記載されることがあります。京都の取引でも、引渡日にあわせて買主が売主へ負担分を支払う形は珍しくありません。ただし、その金額は売買当事者間で決めるもので、京都市が納税義務者を月ごとに変更しているわけではありません。購入年度は、決済時の精算金だけを見て「今年の固定資産税は支払い済み」と考えないようにします。翌年1月1日時点で所有していれば、次の年度は自分宛てに納税通知書が届きます。購入直後は工事費、引っ越し費、家具家電の支払いが重なるため、翌年度の納税分をあらかじめ月割りで取り置いておくと安心です。売主の納税通知書に新築軽減などが適用されている場合は、その軽減がいつ終わるかも確認します。売買時の精算額、通常年度の税額、リノベーションによる一時的な減額は、それぞれ別の数字です。仲介会社から受け取った精算書と課税明細を並べ、入居後の年間予算へ正しく戻しましょう。評価額と課税標準額は同じとは限らない固定資産の価格、一般に評価額と呼ばれるものは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて決められます。原則として価格が課税標準額になりますが、住宅用地などの特例がある場合は、課税標準額が価格より低くなることがあります。そのため、「購入価格が3,000万円だから、その金額に1.4％を掛ける」「工事に1,000万円かけたから、その分だけ評価額が増える」という計算ではありません。不動産の売買価格、工事見積、固定資産の価格は、それぞれ目的の異なる数字です。家屋と土地の登録内容は、固定資産課税台帳で確認できます。京都市の固定資産（土地・家屋）課税台帳等閲覧では、閲覧できる人や必要書類が案内されています。購入検討中は売主の納税通知書や課税明細を確認し、取得後は要件を満たせば新所有者として閲覧できる場合があります。リノベーションで固定資産税は上がる？工事費だけでは決まらない「リノベーションしたら固定資産税が高くなる」という話を聞くことがあります。ここで分けたいのは、日常的な修繕や設備交換と、家屋の床面積・構造・用途などに関係する増改築です。壁紙の張り替え、床仕上げの交換、キッチンや浴室の設備交換を行ったからといって、工事費の請求額がそのまま固定資産税に足されるわけではありません。固定資産税は、請負金額や設備の定価だけで計算されないためです。一方で、次のような計画では、家屋の評価や届出、建築確認、登記などが関係する可能性があります。 建物を増築し、床面積を増やす 既存部分を大きく取り壊して改築する 住宅から店舗併用などへ用途を変える 未登記部分や過去の増築が現地で見つかる 建物の構造、種類、床面積など登録内容に変更が生じる京都市の固定資産評価審査制度の案内でも、家屋の増改築は評価に関係する事項として扱われています。ただし、どの工事がどのように評価へ反映されるかは、工事の内容と既存家屋の状況によって異なります。「税金が上がるかもしれないから、必要な耐震工事をやめる」という順番にはしないことが大切です。まず安全性、快適性、暮らし方、建築上の手続きを整理し、そのうえで税務上の取扱いを確認します。新築住宅の軽減が終わり、税額が上がったように見える場合もある築浅住宅では、新築住宅に対する固定資産税の軽減が適用されている場合があります。その期間が終わると、工事をしていなくても家屋分の税額が前年度より増えることがあります。リノベーション後に税額が上がったと感じても、原因が工事とは限りません。新築軽減の終了、土地の負担調整、評価替え、家屋の変更など、複数の要因が考えられます。納税通知書の前年分と今年分を比較し、分からない項目は京都市へ確認します。京都市で確認したい4つの固定資産税減額2026年度時点では、一定の住宅リフォームを行った場合に、家屋分の固定資産税が減額される制度があります。京都市が案内している主な対象は、耐震、バリアフリー、省エネ、一定のマンション大規模修繕です。制度ごとに、建築時期、居住者、工事内容、床面積、工事費、完了期限、必要な証明書が異なります。以下は全体をつかむための概要です。制度主な工事家屋分の減額主な注意耐震改修現行耐震基準へ適合させる工事原則1/2。認定長期優良住宅は2/3の場合1982年1月1日以前から所在する家屋などバリアフリー改修手すり、段差解消、床・扉の改良など1/3。100㎡相当分まで築後10年超、居住者要件、費用要件など省エネ改修窓の断熱を含む省エネ工事原則1/3。認定長期優良住宅は2/3の場合。120㎡相当分まで2014年4月1日以前から所在する家屋などマンション大規模修繕一定の長寿命化工事京都市では1/2。100㎡相当分まで築20年以上、10戸以上、管理計画など建物全体の要件減額される期間は、原則として工事完了の翌年度1年分です。「毎年ずっと税額が下がる制度」ではありません。また、減額の対象は要件を満たす家屋部分で、都市計画税や土地分が同じ割合で減るとは限りません。最新の要件と申告書は、京都市の軽減措置等についてで確認してください。国の制度全体は国土交通省の住宅をリフォームした場合に使える減税制度にまとめられています。耐震改修の固定資産税減額｜古い家ほど工事前確認が大切耐震改修の減額は、1982年1月1日以前から所在する住宅について、一定の耐震改修を行い、現行の耐震基準に適合することなどが条件です。京都市の案内では、2026年度時点で2031年3月31日までに完了した改修が対象期間として示されています。耐震改修に要した費用が50万円を超えること、基準への適合を証明する書類があること、工事完了後3か月以内に申告することなどが必要です。対象となる床面積の上限があり、認定長期優良住宅に該当する場合は減額割合が変わることがあります。ここで注意したいのは、リビングの壁を抜く工事や柱を補強する工事が、すべて自動的に「耐震改修」として認められるわけではないことです。減額制度では、対象工事、耐震基準への適合、証明書の発行者などが決められています。古い一戸建てや京町家では、間取り変更と耐震補強を一緒に考えることがあります。工事を終えてから証明書だけを求めても、必要な調査・設計・施工記録が足りない場合があります。最初の現地調査で、減額制度を検討していることを設計者や施工者へ伝えてください。補助金と税の減額は、別々に条件を見る耐震改修では、補助制度と税の減額制度の両方が候補になる場合があります。ただし、対象住宅、対象費用、申請時期、併用時の費用計算は制度ごとに異なります。京都市の補助制度を探すときは、公開中の京都市のリノベーション補助金ガイドも参考にしてください。補助金は原則として着工前申請が多く、固定資産税の減額は工事後の申告が中心です。同じ工事でも入口と期限が違うため、一枚の工程表に並べて管理します。バリアフリー・省エネ改修の減額｜対象者と工事内容を確認バリアフリー改修は、居住者の要件があるバリアフリー改修の対象工事には、廊下の拡幅、階段勾配の緩和、浴室やトイレの改良、手すりの設置、床の段差解消、引き戸への交換、滑りにくい床材への変更などがあります。ただし、手すりを付ければどの住宅でも対象になるわけではありません。京都市の案内では、築後10年を超える住宅であること、賃貸住宅ではないこと、65歳以上の方、要介護・要支援認定を受けている方、一定の障害がある方などが居住していること、補助金等を除いた対象工事費が50万円を超えることなどが示されています。2026年4月1日以降に完了する工事では、改修後の住宅床面積が40㎡以上240㎡以下であることなど、床面積要件も確認が必要です。対象となる家屋分の固定資産税は、翌年度1年分について3分の1が減額され、100㎡相当分が上限です。将来に備えて段差をなくしたい、浴室を使いやすくしたいという希望は、制度の対象者要件と一致しない場合もあります。制度が使えるかどうかと、暮らしに必要な工事かどうかを分けて判断しましょう。省エネ改修は窓の工事が軸になる省エネ改修の固定資産税減額では、窓の断熱改修が必須となり、床、天井、壁の断熱工事をあわせて行う形が基本です。既存住宅のすべての窓を一律に交換するという意味ではなく、制度上の対象範囲と性能要件を満たす工事であることを確認します。京都市の案内では、2014年4月1日以前から所在する住宅であること、賃貸住宅ではないこと、対象となる省エネ改修費用が一定額を超えることなどが条件です。2026年4月1日以降の完了工事では、改修後の床面積が40㎡以上240㎡以下であることも確認します。通常は翌年度1年分の家屋分固定資産税が3分の1減額され、対象床面積は120㎡相当分までです。改修により認定長期優良住宅となる場合は、減額割合が3分の2となる場合があります。省エネ改修は、固定資産税だけで判断しないことが大切です。窓の方角、既存断熱、結露、換気、冷暖房、家族が長く過ごす場所を見て、快適性と光熱費に効く工事を先に決めます。その計画が制度要件にも合うかを照合します。減額制度の併用可否は組み合わせで変わる複数の工事を同時に行っても、すべての固定資産税減額を重ねて使えるとは限りません。国土交通省の案内では、バリアフリー改修と省エネ改修を併用できる場合がある一方、耐震改修や長期優良住宅化との組み合わせには制限があります。工事内容を決める前に、「どの減額を主に検討するか」「補助金を差し引いた対象工事費が要件を満たすか」「証明書を誰に依頼するか」を一覧にします。併用できると思い込んで予算へ入れず、京都市の最新表で確認してください。中古マンションでは専有部リノベと大規模修繕を混同しないマンションには、室内の専有部と、外壁、屋根、廊下、階段、構造躯体、共用配管などの共用部があります。購入者が行う室内リノベーションと、管理組合が計画する大規模修繕は、工事主体も対象範囲も異なります。京都市には、一定の要件を満たすマンションの長寿命化工事について、区分所有者の家屋分固定資産税を減額する制度があります。築20年以上、10戸以上、過去に長寿命化工事を行っていること、修繕積立金や管理計画に関する要件を満たすことなど、建物全体の条件があります。自分の住戸でキッチンや浴室を交換したから、この大規模修繕の減額を受けられるわけではありません。反対に、管理組合の大規模修繕が制度対象になった場合は、区分所有者側にも申告や確認が必要になることがあります。中古マンション購入前は、室内の工事費だけでなく、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金、直近の総会議事録、大規模修繕の予定を確認します。固定資産税の制度と将来の修繕負担を同時に見ることで、住み始めてからの支出を把握しやすくなります。工事前に準備したい資料｜税金・設計・見積をつなぐ固定資産税の確認は、工事が終わってから納税通知書を見るだけでは遅い場合があります。減額制度には工事内容の証明が必要で、補助制度には着工前申請が必要なことがあるためです。購入前または設計初期に、次の資料を集めます。 前年度の固定資産税・都市計画税納税通知書と課税明細 土地・建物の登記事項証明書 建築確認済証、検査済証、既存図面 過去の増築、用途変更、耐震改修、断熱改修の記録 工事前後の平面図、立面図、仕様書 対象工事を分けた見積書 補助金や給付金の申請予定と金額 証明書の発行を依頼する建築士、指定確認検査機関等の確認税金の確認も住まいづくりの一部です。既存家屋の資料、工事範囲、使いたい制度を工事前に並べて整理します。見積書は「リノベーション工事一式」だけでは、対象工事費を確認しにくくなります。窓、断熱、手すり、浴室改良、耐震補強など、制度に関係する工事が分かる内訳を用意します。補助金を利用する場合は、補助対象額を差し引いた後の自己負担額が要件に関係することもあります。また、固定資産税の確認だけを税務担当へ丸投げしないことも大切です。図面をつくる人、見積をつくる人、証明書を発行する人、申告する所有者が同じ情報を見ていると、工事後の書類不足を防ぎやすくなります。固定資産税減額を申告する6ステップ制度によって細部は異なりますが、実務では次の順番で考えると整理しやすくなります。 既存住宅の条件を確認する建築時期、床面積、所有者、居住者、賃貸利用の有無、過去の改修を確認します。 工事内容を制度要件と照合する耐震基準、窓の断熱、段差解消など、対象となる工事の範囲と性能を確認します。 京都市へ事前相談する工事前に、対象になりそうか、必要書類と申告先、期限を確認します。 図面・見積・写真・契約書を残す工事前後の違いが分かる資料と、対象工事費を確認できる書類を保管します。 工事完了後に証明書を受け取る建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関など、制度で認められた発行者へ依頼します。 原則3か月以内に申告する所有者が京都市へ申告します。遅れた場合の取扱いは自己判断せず、理由を添えて担当へ相談します。京都市の固定資産税の担当窓口は、資産の所在区によって分かれています。連絡先は京都市の固定資産税（土地・家屋）の担当窓口で確認できます。申告期限はカレンダーへ先に入れる「完成したら申告する」と覚えているだけでは、引っ越し、登記、ローン、補助金の実績報告などと重なり、期限を過ぎやすくなります。工事契約時点で、予定完了日の3か月後を仮の締切としてカレンダーへ入れてください。実際の完了日が決まったら、申告期限、証明書の受取日、施工者から受け取る書類の確認日を更新します。申告者が家族の誰になるか、共有名義の場合に必要な情報があるかも事前に確認します。固定資産税を中古物件購入の総予算へ戻す固定資産税の減額は、条件に合えば活用したい制度です。ただし、多くは翌年度1年分の減額であり、長期の資金計画では通常時の税額を基準に考える方が安全です。中古物件購入前は、次の支出を一つの表にまとめます。 住宅ローンの返済額 固定資産税・都市計画税 マンションの管理費・修繕積立金 火災保険・地震保険 光熱費 戸建ての屋根・外壁・設備更新に備える積立 リノベーションローンや家具家電の支払い売主から提示された固定資産税額に軽減が入っている場合は、軽減終了後の負担も確認します。反対に、リノベーション後の減額を見込む場合は、「適用されなかったら返済できない」という計画にしないことが大切です。物件費、工事費、諸費用、入居後の余白を整理する方法は、中古物件リノベーション総予算で詳しく解説しています。ローンの相談時期はリノベーションローンの組み方も参考にしてください。減額額だけで工事を増やさない税額が下がるとしても、そのために必要性の低い工事を追加すれば、家計全体では支出が増えます。減額は工事費全額が戻る制度ではありません。暮らしに必要な耐震・断熱・バリアフリー工事が制度要件にも合うときに、申告漏れを防いで活用する、という順番が現実的です。反対に、制度を知らなかったために、同じ性能の工事をしても証明書や写真が足りず申告できないのは避けたいところです。工事を増やすためではなく、必要な工事を正しく記録するために制度を早く確認します。穴澤メモ｜制度より先に、どんな暮らしを守るか決める税金や補助金の話を調べ始めると、「使える制度から工事を決めた方が得なのでは」と考えたくなります。もちろん、条件に合う制度はきちんと使いたいです。ただ、僕たちが先に聞きたいのは、寒さを改善したいのか、地震への不安を減らしたいのか、親御さんと暮らせるようにしたいのか、これから何年この家で過ごしたいのかということです。暮らしの目的が決まれば、必要な工事が見えてきます。その工事に制度が使えるなら、期限と書類を早めに整える。制度に合わせて家をつくるのではなく、暮らしに必要な選択を制度が支えてくれる順番が、いちばん無理がないと思っています。固定資産税も、工事費も、ローンも、別々の数字ではありません。住み始めてからの余白まで含めて、同じテーブルで一緒に考えたいです。リノベーションと固定資産税のよくある質問リノベーション費用が1,000万円なら、評価額も1,000万円上がりますか？工事費がそのまま固定資産税の評価額へ加算される仕組みではありません。家屋の評価は固定資産評価基準に基づいて行われます。増築や大きな改変を予定している場合は、工事内容を示して京都市の固定資産税担当へ確認してください。キッチンや浴室の交換だけで固定資産税は上がりますか？設備交換の請負金額がそのまま課税されるわけではありません。ただし、増築、用途変更、水まわりを含む大規模な改築など、工事全体の内容によって確認が必要な場合があります。設備名だけで判断せず、図面と工事範囲を示して相談しましょう。耐震・省エネ・バリアフリーの減額は同時に使えますか？組み合わせによって併用可否が異なります。バリアフリーと省エネを併用できる場合がある一方、耐震や長期優良住宅化との併用には制限があります。工事契約前に京都市の最新要件を確認してください。減額は何年間続きますか？この記事で紹介した住宅改修の固定資産税減額は、原則として工事完了の翌年度1年分です。工事内容や制度によって例外があるため、適用年度と終了時期を申告時に確認してください。申告を忘れると自動的に減額されますか？自動適用ではありません。原則として工事完了後3か月以内に申告が必要です。期限を過ぎた場合は、理由を含めて京都市の担当へ早めに相談してください。中古物件購入前でも固定資産税を確認できますか？まず売主側の納税通知書・課税明細を見せてもらい、土地分と家屋分、軽減の有無を確認します。1月1日後に取得した新所有者は、必要書類をそろえて固定資産課税台帳を閲覧できる場合があります。購入前の閲覧可否や資料の取得は仲介会社と京都市へ確認してください。補助金と固定資産税の減額は両方使えますか？条件を満たせば両方が候補になる場合がありますが、補助金額を差し引いた対象工事費で判定する制度があります。着工前に補助金の窓口、固定資産税担当、設計者へ同じ工事内容を示して確認してください。相談時に何を持っていけばよいですか？納税通知書・課税明細、登記事項証明書、既存図面、工事前後の図面、見積書、契約書、工事写真、補助金資料を用意します。計画段階なら、販売図面と希望工事のメモだけでも構いません。分かる資料から持ち寄り、不足を整理します。まとめ｜固定資産税は工事前から確認するリノベーション後の固定資産税は、工事費の総額だけでは決まりません。土地と家屋の課税内容を分け、増築など評価に関係する工事と、耐震・バリアフリー・省エネなど減額対象になり得る工事を分けて考えます。京都市で対象となる改修を行う場合は、家屋分の固定資産税が翌年度1年分減額される可能性があります。ただし、建築時期、居住者、床面積、工事費、性能、証明書、完了時期などの条件があります。工事後3か月以内の申告が基本なので、完成後に調べ始めるのではなく、工事前に京都市へ確認し、図面・見積・写真・証明書を準備しましょう。減額を前提に借入額を増やすのではなく、通常時の固定資産税も含めて入居後の家計を組むことが大切です。renofacでは、物件探し、建物調査、リノベーション計画、総予算を分けずに整理しています。気になる中古物件があり、税金や補助制度も含めて購入前に確認したい場合は、資料が揃っていない段階でもご相談ください。記事を読んだ後にできることリノベーション向き中古物件を探してみる→施工事例を見てイメージを広げる→物件・工事・総予算をまとめて相談する→参考：京都市「固定資産税・都市計画税」「固定資産税についてよくある質問」「軽減措置等について」「固定資産（土地・家屋）の担当窓口」、国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」。確認日：2026年8月13日。