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 京都で中古住宅を探していると、「町家をリノベーションして住む」という選択肢が気になる方もいると思います。通りに面した格子、奥へ長く続く間取り、庭から入る光、古い木の質感。町家には、今の住宅には少ない魅力があります。一方で、町家は見た目の雰囲気だけで判断しにくい建物でもあります。構造、耐震性、断熱、設備、法規、景観、近隣との関係、費用の考え方など、購入前に整理しておきたいことが多くあります。町家リノベーションで大切なのは、「古いから良い」と決めつけることでも、「古いから不安」と避けることでもなく、良さと難しさを分けて見ることです。この記事では、京都で町家をリノベーションするときに知っておきたい良さと難しさを、購入前の判断材料として整理します。中古物件購入からリノベーションまでの全体の流れは、先に京都で中古マンションを買ってリノベーションする流れでも整理しています。町家の場合も、物件探しとリノベーションを分けずに考えることが大切です。目次 町家は「雰囲気」だけで判断しない 町家リノベーションの良さ 町家リノベーションで難しくなりやすいこと 構造や耐震性は購入前に確認する 断熱・暑さ寒さ・湿気をどう考えるか 法規・景観・近隣との関係も見る 費用は「直すところ」と「活かすところ」を分ける 購入前に相談すると整理しやすいこと町家は「雰囲気」だけで判断しない町家は、京都の街並みや暮らしの文化と深くつながっている建物です。京都市の京町家総合情報サイトでは、京町家について、建築基準法が施行される前に建てられた木造建築で、伝統的な構造や都市生活から生まれた形式・意匠を持つ建物として紹介されています。つまり町家は、単に「古い住宅」というだけではありません。通りとの関係、奥行きのある敷地、格子、通り庭、火袋、中庭、木組みなど、京都の暮らしの中で育ってきた建物です。ただし、その分、現在の住まい方に合わせるには確認が必要なこともあります。水まわり、断熱、耐震、設備、採光、プライバシー、近隣との距離感などは、今の暮らしに合わせて考え直す必要があります。町家リノベーションの良さ町家リノベーションの良さは、見た目の雰囲気だけではありません。まず、建物が街とつながっていることです。通りに面した格子や軒、奥へ続く間取りは、外と内をきっぱり切り離さず、ほどよい距離で街と関わる暮らしをつくりやすくします。また、細長い敷地や中庭、通り庭は、使い方によって光や風の通り道になります。奥行きのある間取りは難しさにもなりますが、設計次第では、落ち着きのある居場所や、家族の距離感をゆるやかにつくれる可能性があります。古い木材、土壁、建具、梁、柱なども、すべてを新しくするのではなく、状態を見ながら活かせる部分があります。町家らしさを残しながら、今の暮らしに必要な設備や性能を整えることができれば、新築とは違う時間の重なりを感じられる住まいになります。 町家リノベーションで難しくなりやすいこと町家のリノベーションでは、魅力と同じくらい、難しさも見ておく必要があります。たとえば、構造です。町家は伝統的な木造建築であることが多く、現代の一般的な住宅と同じ感覚で壁を抜いたり、間取りを変えたりできない場合があります。断熱や気密、水まわり、電気、ガス、給排水なども確認が必要です。古い建物では、内装をきれいにするだけでは暮らしの快適さが十分に整わないことがあります。さらに、町家は隣家との距離が近いことも多く、工事中の配慮や、外観・街並みとの関係も大切です。地域や建物の状態によっては、景観や法規、補助制度の確認が必要になることもあります。町家は「直せば住める」と単純に考えるよりも、「何を残し、何を更新し、どこまで整えるか」を一つずつ見ていく建物です。 構造や耐震性は購入前に確認する町家を検討するとき、構造や耐震性は購入前に確認しておきたい大きなポイントです。京都市の「まちの匠・ぷらす」では、京町家や木造住宅の耐震・防火改修支援について案内されています。京町家については、昭和25年11月22日以前に着工され、2階建て以下かつ伝統構法で建てられたものなどが対象として示されています。制度を使えるかどうかは、建物の条件、年度、申請時期、予算、工事内容によって変わります。検討している町家がある場合は、公式情報や専門家への確認が必要です。耐震性についても、築年数だけで判断できるわけではありません。建物の構造、劣化状況、増改築の履歴、これまでの補修内容によって状態は変わります。町家をリノベーションする場合は、デザインの前に、建物の状態と構造をどう見立てるかが大切です。断熱・暑さ寒さ・湿気をどう考えるか町家は、風が通る気持ちよさがある一方で、今の暮らし方では暑さ寒さや湿気が気になることがあります。古い建物では、床、壁、屋根、窓まわりの断熱性能が十分でないことがあります。冬の底冷え、夏の暑さ、結露、湿気、冷暖房効率などは、住み始めてからの快適性に関わります。ただし、断熱性能を高めるために何でも塞げばよいわけではありません。町家の木部や土壁、通風、既存のつくりとの関係を見ながら、どこを整えるかを考える必要があります。内装の雰囲気だけでなく、暮らし始めてからの温熱環境や湿気の逃げ方まで見ておくと、リノベーションの優先順位を決めやすくなります。法規・景観・近隣との関係も見る町家のリノベーションでは、建物単体だけでなく、街並みや制度との関係も見ておきたいところです。京都市は、京町家の保全・継承に関する条例や推進計画を設け、京町家の保全・活用に関する情報を公開しています。地域や建物によっては、指定制度、届出、補助制度、景観上の配慮などが関係する場合があります。また、町家は隣家との距離が近く、工事の音、搬入経路、足場、解体や補修の進め方などにも配慮が必要です。「自分たちの家だから自由にできる」と考えるよりも、その建物が街や近隣とどうつながっているかを見ながら計画する方が、後のトラブルを避けやすくなります。費用は「直すところ」と「活かすところ」を分ける町家リノベーションの費用は、物件価格と内装工事費だけでは見えにくいことがあります。屋根、外壁、構造、耐震、断熱、給排水、電気、ガス、床下、湿気対策など、暮らしの安全性や快適性に関わる工事が必要になる場合があります。一方で、すべてを新しくすることが町家らしさにつながるわけではありません。状態の良い梁、柱、建具、格子、庭、土壁などを活かせる場合もあります。大切なのは、直した方がよい部分、残したい部分、後からでも対応できる部分を分けることです。町家の場合は、購入前の段階で「物件価格が安いか」だけでなく、「購入後にどこまで整える必要があるか」を見ておくと、総予算を考えやすくなります。購入前に相談すると整理しやすいこと町家を買ってリノベーションしたい場合、物件を決めた後に相談するよりも、購入前から相談した方が整理しやすいことがあります。たとえば、以下のようなことです。 この町家のどこを活かせそうか 構造や耐震性の確認が必要か 断熱や設備更新にどのくらい配慮が必要か 法規、景観、補助制度の確認が必要か 物件価格とリノベーション費用のバランスはどうか 自分たちの暮らし方に合う建物かリノファクでは、物件探しの段階から、建物の見方、リノベーションの可能性、予算の考え方を一緒に整理しています。町家の良さを大切にしながら、現実の制約や確認点も見ていくことで、無理のない住まい選びにつなげやすくなります。まとめ｜町家は、良さと難しさを一緒に見る町家リノベーションには、ほかの住宅にはない魅力があります。街とのつながり、奥行きのある間取り、中庭から入る光、古い木の質感、時間の重なり。そうした良さは、町家ならではのものです。一方で、構造、耐震性、断熱、設備、法規、景観、費用など、購入前に確認しておきたいこともあります。町家を選ぶときは、雰囲気だけで進めず、建物の状態と暮らし方を一緒に見ながら判断することが大切です。京都で町家や古い住宅のリノベーションを考えている方へリノファクでは、物件探しの段階から、町家や中古住宅の見方、リノベーションの可能性、費用の考え方を一緒に整理しています。気になる物件がある方、これから町家を探し始めたい方も、購入前の確認としてご相談ください。来店予約はこちら/物件検索はこちら※町家の施工可否、構造、耐震性、断熱、設備、法規、景観、補助制度、費用は、物件や時期によって異なります。具体的な判断は、各物件の資料、現地確認、専門家への相談、行政等の最新情報をもとに行ってください。参考:京都市京町家総合情報サイト「京町家を保全・継承するために」、京都市京町家総合情報サイト「京町家を改修したい」、京都市「まちの匠・ぷらす」京町家・木造住宅耐震・防火改修支援事業（2026年6月7日確認）

中京区ワインバーの工事現場より。「このままでも雰囲気がある」「でも、自分たちらしい暮らしにしたい」そんな声を多くいただくのが、京都の町家や中古住宅に関するご相談です。今回は、もともと“ワインバーとしてのリノベーション”を進めていた町家改装のプロセスを、住宅リノベーションの視点からご紹介します。これから中古住宅の購入やリノベを検討されている方の参考になれば嬉しいです。1.まずは「壊す」ところから始まるリノベーションのスタートは、不要な壁や床、建具などを解体するところから。今回は町家だったこともあり、床下や壁の構造を確認しながら、手作業で丁寧に解体作業を進めていきました。音が大きく出る作業もあるため、近隣への配慮も欠かせません。住宅リノベでも、マンションや長屋など近接住戸がある場合は、ご近所との関係を大切にすることが大前提となります。2.暮らしにフィットする“高さ”と“寸法”大工工事が始まると、いよいよ空間の形が見えてきます。リノベーションの魅力は、新築のように一律の寸法にとらわれることなく、自分たちの体格や暮らしに合わせて、寸法を柔軟に調整できる点です。今回の町家改装では、「カウンターの高さをあと2cm高く」といった細かい調整も現場で行いました。住宅でも、キッチンの作業台の高さ、洗面のボウル位置、デスクや棚の奥行きなど、日常の使いやすさを左右する寸法を妥協せずに決めることができます。3.コンセントの位置、意外と大事ですリノベでは「ここにコンセントがあればよかった！」という声が多いもの。私たちは、お客様とのヒアリングのなかで、家具配置や家電の使用場所まで想定し、配線計画を丁寧に設計しています。既存住宅では、延長コードやタップでしのぐこともありますが、せっかくのリノベーションなら最初から“暮らしに合った場所”に設けたいですよね。4.素材選びとイメージパースで広がる住まいの楽しさ床材、壁紙、塗装の色、照明の質感……。リノベでは多くの素材から、暮らしに合う“心地よさ”を選ぶ楽しさがあります。でも、実物のサンプルだけではなかなか空間全体のイメージが掴めません。そこでリノファクでは、3Dパース（イメージCG）を活用して、色味や素材の組み合わせを視覚的に確認していただけるようにしています。たとえば「この壁をもう少し濃いグレーにしたら？」「床は無垢材じゃなくてモルタル風にしてみようか」といった検討が、グッとしやすくなります。（当社のデザイナーが作ったイメージパースです）5.“お店のような住まい”も叶えられるのがリノベの強み店舗デザインのノウハウを活かしてきた私たちだからこそ、「カフェのようなリビングにしたい」「バーのようなキッチンカウンターをつくりたい」といったご希望にも、機能性とデザイン性の両面からご提案が可能です。実際、今回の町家でも、木材の表情が美しいカウンターや、光の陰影を楽しめる塗装などが暮らしの空間に転用可能だと改めて実感しました。6.これから家を探す方にも「中古住宅の購入前に相談できますか？」「まだ物件が決まってないのですが、話だけでも聞いてもらえますか？」もちろんです。リノファクでは、不動産仲介も設計・施工もすべて自社で対応しているため、物件探しの段階から、リノベ視点でのアドバイスが可能です。「この壁は抜ける？」「水回りの移動は？」といった技術的な不安も、現地調査や経験をもとにしっかりとサポートいたします。まとめ住まいを、もっと自分らしくリノベーションは、住まいに“らしさ”を取り戻すための手段です。誰かの基準ではなく、自分たちの暮らしにフィットした空間をつくる——それが、私たちが考える「リノベーションの醍醐味」です。京都で、町家や中古住宅を自分たちらしく活かしたいとお考えの方は、ぜひリノファクへお気軽にご相談ください。ご相談・資料請求はこちらから：リノファクお問い合わせページ